动迁小区成业业委会的主要流程与利弊
一、成立业委会主要流程
1.成立业委会选举筹备组。业委会筹备组成员资格无明确规定，一般为热心公益事业的业主。根据《江苏省物业管理条例》规定，报名、推荐成立筹备组，人数为5至11人的单数，其中业主成员不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道指定的人员担任。
2.成立业主代表大会。业主代表候选人报名、审核通过后，在指定的时间内征求所代表区域业主的意见，经区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（即“双过半”）当选为业主代表。最终当选的业主代表人数达到原分配计划总人数的80%以上（符合条件），则成立业主代表大会。
3.选举成立业委会。业委会由5至11人的单数委员组成，在首次业主代表大会上，采用无记名方式，差额投票选举产生业委会委员及候补委员若干（不超过正式委员的百分之五十），最后，在委员中推选产生业委会主任、副主任。
二、成立业委会的利与弊
（一）成立业委会的有利之处
动迁小区成立业委会的有利之处主要有以下几个方面：
1.以党建引领，充分发挥社区党组织领导作用，通过推荐符合条件的社区“两委”班子成员或网格支部书记、党小组长，通过法定程序进入业委会，扩大党的组织覆盖和工作覆盖，使党建对住宅小区综合治理的引领作用更加凸显。
2.通过社区党组织强化责任，把业委会、物业服务企业党组织纳入网格党建范畴，建立健全党组织领导下的多方联动机制，推动形成社区治理合力。
3.通过业委会带动越来越多的社区居民参与社区治理，积极培养多元治理意识、社区自治意识、居民参与意识，提升社区治理的内生动力，加强社区自治功能，最终达到“自我管理、自我服务、自我教育、自我监督”的成效。
（二）成立业委会的弊端
经了解，国内及周边乡镇、街道动迁小区已试点成立了业委会。但是，成立之后，业委会的工作开展、如何监督业委会等存在诸多问题。存在的弊端主要有以下几个方面：
1.动迁小区业委会成员、业主代表主要由社区党员、居民代表组成，老龄化程度较高，对于开展业委会工作所需掌握的相关法律法规较为欠缺，往往在成立后无法顺利开展工作。如，某动迁小区于2018年底试点成立了业委会，但是，由于种种原因，未能有效开展业委会相关工作。某街道所有动迁小区都成立了业委会，然后，大部分动迁小区业委会都面临同样的问题，业委会成员、业主代表需要熟悉《物权法》、国家、省、市物业管理条例等相关法律法规规定，往往愿意参与业委会工作的动迁居民年龄较大、文化程度较低，导致业委会成立后相关工作难以开展。
2.大部分业主是动迁居民，平时主要关注跟自己切身相关的物业管理费、停车费等是否变动，在对小区物业管理相关重大事件的表决时，势必会存在“事前不关心，事后很热情”的现象。
3.成立业委会后，业主代表人数多，业主代表征询业主意见难以集中，导致小区公共管理事项难以统一决策，且按照法定流程耗时较长。
4.动迁安置的业主没有缴纳专项维修资金，部分买房的新苏州人所缴纳的专项维修资金不足于承担后期消防、监控、房屋、电梯等小区公共区域的专项维修费用，且向动迁居民筹集专项维修资金难度大。
5.小区地面停车位租金、物业用房经营收入、广告等公共收益，小区业主与物业企业将按照物业服务合同约定的比例分摊。同时，物业用房的用途也存在上述业主意见难以统一的问题。
6.目前，动迁安置业主与购买房屋产权的业主停车收费、物业管理费收取标准不一致。如成立业委会后统一收费，收取难度较大。如不统一收费，购买房屋产权的业主将与业委会、物业企业、居委会产生一定的矛盾纠纷。
7.业委会成立后，区房产行政主管部门、属地政府监管“乏力”。省、市物业管理条例等法律法规对业委会成立所规定内容相对较多，但是对业委会成立后的指导和监督条款缺乏，业委会运作缺乏权威和完善的规范化细则。