邻水恒源新城房地产项目工作提案（共21812字）

【 目  录 】

 

【 序 言 】

经过与贵公司的接洽并实地勘察了贵公司项目地块，对于项目所在地的地貌、交通、商业配套做了初步了解，并且我公司的工作团队经过2天的认真市场调查对**县城经济收入水平、房地产开发现状、发展经历（园林、户型、售价）、商业配套以及未来2-3年内将开发项目有了初步认识。

鉴于对贵公司拟建项目的具体情况只是初步了解，故我司只能本着充分发挥对市场研究的专业性、项目运作的独创性、产品定位的准确性，笼统地对贵公司项目的全程合作服务工作提出相关工作内容计划，在具体实施操作过程中再进一步完善。希望通过此次精诚合作，加强贵我双方的相互了解，为进一步合作打下良好的基础。

 

【工作内容 】

一、        服务策略―― 在保证开发资金快速、安全周转的情况下帮助开发商做到利润最**

**的房地产开发自2002年**万兴房地产开发公司兴建的“万兴都市广场”为契机，拉动整个**县城的**新区发展规划，在整个县城的城市发展中占地179亩的“学府雅园”项目在开发规模上、建筑规划上、园林规划上、建筑形态上，又将**县的整体开发水平带入了一个新的高度。从而使**新区成为**最集中、档次最高的居住及商业片区。从而为贵公司的“恒源新城项目”的开发销售做了良好的铺垫！但同时由于县城13万的常住人口、以及没有支柱产业支撑，加之在该项目销售期同时会有几个项目投入市场。那么为了保证销售利润、销售周期能达到一个理想水平我们必定要在项目之初做到 “人无我有、人有我新、人新我恒”的差异化竞争战略，从而保证在激烈的竞争中做到开发利润最**和贵公司的长足的发展，就必须充分考虑公司的品牌形象和项目的标志性以及社会影响力。从这个意义上来说，营销策划的成功，是本项目成功的首要因素。所以本公司为贵司项目提供专业顾问服务的立足点和出发点是：

确保做出拥有鲜明的产品主题、产品特性，园林特色、商业业态组合、和内部户形布局合理的、成功的优质大型居住社区。将开发商的投资风险控制在尽可能低的水平，而同时又使投资在相对安全的前提下，回报得到最**保证。并在项目运做的过程中，充分建立开发商的良好社会公众形象，达到“名利双收”的最佳效果。

 

1、本项目需要迫切寻求答案的问题

◎ 项目的核心竞争力是什么？如何在未来销售周期内与县内同期项目形成质的区别？

◎ 如何解决项目体量和市场阶段性容量的矛盾？县城13万的常住人口和上百万平方的供应量

◎ 如何解决销售时机和竞争项目带来的威胁？

◎ 什么样的产品组合才可以既满足消费市场的有效需求，又可以获得最**的开发价值，同时对品牌的提升起到积极的作用？

◎ 本项目在可通达性(Accessibility)方面如何与周边环境配合与沟通？

◎  4万平方米的商业面积是作为社区配套？还是县城中心商业区？

◎ 如何充分利用政府对该区域的长远规划，结合县城的商业发展趋势其他商业形态，拾遗补缺，主动形成，以本项目商业部分为中心的沿挞子丘大道带状分布的新商业中心，从而取代沿210省道分布的老商业中心？从而达到商业部分的利润最**。

◎ 该项目地块高差最高达40米，是否要充分考虑庞大的土方量所带来的成本的增加，或是因地制宜利用区内高差造景，形成有别于传统**的园林模式？

◎ 从销售和现金流的周转速度来考虑如何分期、分段开发？

 

要回答这些问题，就需要进行详细而完全的市场调研和双方的深度沟通、讨论。其另一个目的是为项目未来的推广和销售工作做前期基础准备。充分而切合实际的市场状况把握，是说服购房者最有力的工具。

 

2、本项目需要解决的的几个主要问题

◎ 如何进行商业物业的整体规划定位？

◎ 园林与居住环境作为项目求新求异的载体的整体规划定位？

◎ 在拆迁可能会遇到一定阻碍的情况下，开发顺序和推广节奏的全盘考虑？

◎ 如何进行销售手段的创新？

◎ 如何进行客户市场细分?

◎ 出租收益与售价的关系？

本公司在项目的不同阶段提供的服务中，将认真研究市场变化，并与贵司一起为以上问题找出圆满的答案。

本公司将深入研究**市乃至全国高校商业情况和发展趋势，从市场角度出发，对本项目未来的推广与销售工作提供以下专业性意见和服务：

◎ 项目市场定位分析

◎ 项目规划建议

◎ 项目运作的全程策划

◎ 项目的包装与推广

◎ 项目的销售代理

 

二、第一阶段：项目市场定位研究与产品规划

1、区域调查分析

本节的调研集中于消费者对本区域已出现和可能出现的产品形态做一些定性和定量的分析，如：

◎ 不同人群对居住环境及商业形态的理解与预期

◎ 不同人群对**新区户型，园林环境及商业形态的理解与预期

◎ 挞子丘片区可类比项目的SWOT分析

◎ 本区域内未来项目的居住环境与产品形态、户型配比以及商业形态

◎ **新区以及县城范围内的居住环境，使用功能的特性和发展趋势

◎ 县城商业形态的布局和市场空白点

◎ 对拟建项目的档次要求、功能要求

本节的调查将采取深度访谈方式进行，虽然该种调查方式所获得信息广度有一定局限，但深度可以得到有效保证。

 

2、目标客户市场调查

为满足贵司对项目进度的要求，本公司将尽早展开目标客户租赁市场需求调查研究，届时本公司将选定大量目标性的买家进行访问，以便为将来销售工作确定目标和方向。包括：

◎ 居住现状的的调查，细分13万常住人口的居住形式以及居住需求，从而把握市场阶段性容量

◎ 购买住宅自住的群体和投资群体的比例关系以及需求方向

◎ 现有商业经营者对于购买商铺与租赁商铺的比例和不同的面积需求，以及对总体商业规划的认识和要求

◎ 周边商业投资客需要的价格和面积指标

◎ 可负担的租金和售价水平及其它进场要求

◎ 其它软硬件方面的要求

◎ 对项目功能定位的要求

本节的准客户市场动态调查将采取面对面的访谈形式。虽然访谈方式在调查对象的数量上受到限制，但成功的访问对本项目的业态组合，档次定位有相当强的针对性。相信通过访谈，我们会在项目正式设计前比较准确地把握目标客户的要求和购买意愿，并可由此积累大量有效的客户，为以后的推广和销售积累资源。

 

3、项目物业形态分析

本节进行的分析，目的是要确定本项目的主要物业形态，以保证规划设计可以更加准确的把握方向。工作内容包括：

◎ 产品户型、立面、色彩、区内的交通组织、园林特色、植被的物种选择

◎ 项目周边的规划建设及交通状况

◎ 其他开发项目的住宅及商业形态及布局组合

◎ 本项目的优劣势分析

 

4、可比性项目研究

为了获得与本项目有类似定位的现有竞争对手的情况，我们需要进行可比项目分析研究。而且尤其重要的是，我们要知道在可预见的未来，可能出现的具竞争性的新增量及其区域分布，做到知己知彼，应对自如。该部分的工作包括：

◎ 现时类似物业分布情况

 

◎ 相同物业未来供应量及分布（2005―2007年）

◎ 现时各类比物业的档次、业态组合与目标消费力

◎ 现时市场气氛及未来展望

 

5、项目定位

项目定位就是确定项目未来的规划设计方向。本公司将结合市场调研结果和本公司多年来对房地产市场的研究，坚持有所为，有所不为，以预期销售均价、预期利润总额等固定指标，采用“排它性分析”方法，为项目做出最适当的定位。

 

6、项目规划建议

在前章确定项目的整体定位之后，本部分将细化项目的业态、布局和组合。包括：

◎ 整体的物业功能规划与分析

◎ 楼层位置及比例配比